“两权”贷破解“融资难”，记者探访了湖南岳阳县农村承包土地经营权抵押贷款、宣城“农房贷”和武汉“农房贷”到“农房贷+”三个地区的试点情况。
一、湖南岳阳县农村承包土地经营权抵押贷款试点工作纪实
“真没想到，以前我只能到处去借，现在权属清晰了，土地也能贷款。”这是湖南岳阳县中洲乡民心蔬菜专业合作社社长何科义的感言。凭借从当地村民手中流转过来的312亩土地的承包经营权，他从信用社贷到了40万元的资金，搭建钢架大棚40个，增加蔬菜种植面积50余亩。如今，他所创立的民心蔬菜专业合作社已是一家国家级的农民专业合作示范社，实现年销售额增加80余万元，每年利润新增近7万元。
与何科义一样，岳阳县多家合作社、经营大户都成为了土地承包经营权抵押贷款政策的受益者。2016年岳阳县被纳入全国实施农村土地承包经营权抵押贷款试点县以来，累计发放抵押贷款151笔，金额10560万元，余额6445万元。新增农民合作社86家，新增湖南省著名商标5个，新创湖南省现代农业特色产业示范园2个，有5家专业合作社被评为国家示范社。
在不久前该县举办的“两权”抵押贷款银农洽谈签约会上，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行、华融湘江银行、湖南信用联社和湘江村镇银行等8家金融机构的岳阳县支行与岳阳县13家新型农业经营主体现场签约，意向金额1060万元。
发展破冰 政策先行
2016年，岳阳县被定为全国农村承包土地经营权抵押贷款试点县，县委、县政府高位启动，全面布局，先后出台了一系列政策，制定了一揽子方案，推出了一整套措施，明确牵头部门和各成员单位职责，建立联席会议制度。岳阳县下发了《岳阳县农村承包土地的经营权抵押贷款试点实施方案》，全面推进土地承包经营权确权颁证，确保全县抵押贷款全覆盖；制订了《岳阳县农村土地承包经营权抵押贷款办法（试行）》，对贷款总则、抵押人和抵押权人、贷款申请、抵押登记、债务实现等事项进行明确。试点期间，人行岳阳市中支为承办行——岳阳县信用联社调增合意贷款2亿元，给予县联社支农再贷款2.5亿元，并对新增贷款用于当地贷款考核达标、三农事业部门考核达标的县联社、县农行施行降低存款准备金率政策。
为确保农村承包土地经营权抵押贷款试点工作扎实开展，该县定期召开调度会，对各乡镇人民政府、县直及驻县各相关单位下发《地权贷款试点工作责任分工的通知》，要求各相关单位认真履职，由县金融办牵头成立督查组，采用听取汇报、上门实地查看等多种形式，每周对各成员单位地权贷款工作情况进行定期逐项督查，定期对各单位工作情况进行通报，确保各项工作落实到位。
欲善其事 先利其器
如何让农户利用手中的土地承包经营权更快更好地办理贷款业务？岳阳县采取了一系列规范化的流程。
确权颁证工作是农村承包土地经营权抵押贷款付诸实施的第一步。试点工作启动以来，岳阳县首先在全县范围内全面推动农村承包土地经营权的确权颁证工作，建立县、乡、村三级确权登记颁证试点工作小组及问题处理协调小组，广泛发动宣传，进村入户开展权属调查和核查验证。为进一步明确权属、清晰范围，该县全面铺开了航拍新证的确权登记工作，通过实地勘界、结果公示和农户确认，目前已经完成新证确权登记总户数的100%。同时，统一印制《岳阳县农村土地流转经营权证》和《岳阳县农村土地经营权抵押登记他项权证》，对于土地承包经营权抵押贷款由土地流转服务中心出具规范格式的《他项权证》，并对持证人建立承包土地的经营权纸质档和电子数据库。
为方便农户明晓政策、了解信息、办理相关手续，该县精心打造了独具特色的“四个一”平台，即：“一中心”“一专栏”“一推网”“一社群”。中心服务平台为农村土地确权颁证、流转登记、抵押登记等业务提供一站式服务，各乡镇、村相应成立了流转服务中心、站，负责农村土地流转、经营权抵押贷款工作的指导和服务。在县政府门户网站开设专栏，发布农村承包土地经营权的流转、交易信息，并出台指导性交易价格。引进湖南土流网，充实岳阳县农村承包土地的经营权流转服务中心平台功能，委托其及时收集和发布各类产权交易信息，制定并公布本区域内农村产权抵押融资基准价格，组织产权交易，进行产权价值评估、抵押物处置等事宜。组建岳阳县农村土地流转信息群，充分发挥其在政策宣传、疑惑解答、工作布置、信息反馈等方面的重要作用。
农村土地资源因地类、区域、用途等多方面因素影响，土地承包经营权难以准确评估定价。为此，该县组织辖区内金融部门和土地确权颁证管理部门，结合行业、产业和地域特点，确立了“农户自评+流转中心市场价格指导+银行或中介机构评估”的三家价格加权机制，对授信额度在50万元以下的土地承包经营权抵押贷款，由贷款机构与抵押(贷款)当事人参照当地土地平均租赁价格进行自评，即评估价格=土地年租金×经营期限+土地上已保险种养物价值；对不便于认可或超过50万元以上的，由地市级具备资质条件的中介机构或专家评估委员会进行评估。
谋定后动 防范风险
农业是基础产业，同时也是弱势产业，市场走向起伏不定、自然因素变化无常，底子薄、风险高是其与生俱来的弱点，农村承包土地经营权抵押贷款因此受多方面因素掣肘。为提高农户从事农业的积极性，打消金融机构贷款的种种顾虑，岳阳县在风险管控上狠下工夫，确保农村承包土地经营权抵押贷款工作平稳着陆。确定为全国农村承包土地经营权抵押贷款试点县后，岳阳县财政拨款300万元，建立了风险补偿基金。县财政局、县经管局、人行县支行联合下发了《岳阳县农村承包土地经营权抵押贷款风险基金管理办法》，成立了风险基金使用审批小组，对贷款金额在10万元以上、确因突发性自然灾害造成的经济损失，在国家涉农补贴和保险理赔仍不能偿清贷款本息的，按20%标准补偿贷款本息。今年，该县进一步加大对风险补偿基金的投入，按照1：10的比例，在原来300万元风险基金的基础上，追加了700万元风险基金，县地权贷款试点领导小组出台了《岳阳县农村承包土地的经营权抵押贷款风险补偿基金管理办法》，将补偿比例由原来的20%提高到30%。
记者了解到，岳阳县现有政府全资的中小企业担保公司和湖南省农业信用担保公司岳阳县办事处两家担保公司，为稳步推进地权贷款试点工作，截至7月末，省农信担保公司委托岳阳县中小企业担保公司为地权贷款提供反担保5笔，金额1880万元，有效缓释了地权贷款风险，提高了金融机构放贷的积极性。同时，岳阳县加强与中华联合保险公司和太平洋保险公司的合作，积极开展农户贷款信用保证保险业务，为防范信贷风险再增加了一道防线。
二、宣城：“农房贷”试点上台阶
安徽宣城市宣州区早在1995年就开始试水农房抵押贷款，随后农房抵押贷款试点一直稳步推进。2015年年底，全区累计发放农房抵押贷款超过14亿元。试点近2年来，该区已完成全部15.9万户农房测绘工作，农房发证突破10万户。截至2017年6月末，宣州区试点后累计发放农房抵押贷款413笔，金额达6473万元。
安徽宣城市宣州区早在1995年就开始试水农房抵押贷款，随后农房抵押贷款试点一直稳步推进。2015年年底，全区累计发放农房抵押贷款超过14亿元。随着2015年末宣州区被确定为全国59个农民住房财产权抵押贷款试点县（市、区）之一，在人行宣城市中支的大力推动下，农房抵押贷款试点工作再上新台阶。记者了解到，试点近2年来，该区已完成全部15.9万户农房测绘工作，农房发证突破10万户。截至2017年6月末，宣州区试点后又累计发放农房抵押贷款413笔，金额达6473万元。
防范风险坚守底线
农房抵押贷款的推出有助于打破农村金融机构“难贷款”、农民“贷款难”的僵局，打通农村金融供给与农民金融需求的对接通道。记者从人行宣城市中支了解到，由于农业周期长、抗风险能力弱，涉农贷款不良率偏高，辖区的皖南农商行在1995年试水农房抵押贷款以来，农房抵押贷款不良率曾超过20%，使该行一度想退出该业务。为解除金融机构业务开展的后顾之忧，在宣城市中支的推动下，宣州区主动加强风险防控机制建设，推动区担保公司将农房抵押贷款纳入“4321”新型“政银担”风险分担体系。通过多重防控，2016年以来试点新发放的农房抵押贷款未出现新的不良，历史累积不良贷款正积极、有序化解中。为确保改革试点稳步推进，宣城市中支还设立专项再贷款，鼓励各金融机构参与试点。引导参与试点金融机构修订贷款实施细则，增强规范性和可操作性。目前，全市参与试点的金融机构由2家扩大到4家。今年1至6月发放住房抵押贷款111笔1918万元。
不让创业失败的农民居无屋，这是宣城宣州区推进农房抵押贷款试点改革的底线。为切实防范社会风险，宣城市中支还推动宣州区政府为全区农民住房统一购买保险，保费由区财政全额承担，强化农民住房保障；探索将无力偿还贷款的农民纳入城镇公共租赁住房保障对象，或为无房农民个人、家庭提供廉价住房。
打通瓶颈寻求突破
将抵押农房纳入宣州区农村产权交易体系，兼顾效率、公平和社会稳定，让农房能抵押、能流转、能过户交易，完善农房物权权能，这是宣州区试点寻求的突破。按照现行规定，农房在办理抵押手续时，需要三分之二的集体组织成员签字同意，实践中操作难度巨大，极大地限制了农房抵押贷款试点的推广。宣州区试点实施过程中，为打破这一困境，经过多方协商，改由村集体组织审核签字同意即可办理抵押，有效克服了农房抵押登记环节的瓶颈。同时建立抵押农房收储机制，做好抵押农房后续处置。为此，宣州区政府决定在所辖狸桥镇开展抵押农房收储试点，由区、镇两级财政各出资100万元设立收储基金、成立收储平台，对处置困难的农房开展市场化收储。目前收储试点方案各方已形成共识，试点工作有望取得突破。全国人大常委会授权调整了“关于集体所有宅基地使用权不得抵押”的法律规定，但农房所在土地的集体所有制性质，决定了宅基地的流转范围限制在集体组织内部成员之间。“地”不能随“房”走，房屋的交易困难重重。宣州区在试点期间内，抵押农房处置的受让人范围必要时可扩大至宣州区全体农村居民。做好抵押物流转配套体系建设，精心筛选确定6家公司作为农房资产评估机构，提高评估规范性、公允性。
牢牢把握惠农立足点
农房抵押贷款试点的立足点是让农民得实惠，促进农村经济金融协调发展。“我们的房子有证了、值钱了！”这是试点区农民最直观的感受。农房抵押贷款帮助农民将“沉睡”资产变为发展资金，促进了农民增收，带动农村规模化经营。试点以来，宣州区累计新发放农房抵押贷款0.65亿元，盘活资产近1.5亿元。记者在采访中充分感受到农房抵押贷款试点得到众多农村创业家庭的欢迎，带动宣州区农民创业热潮，切身感受到改革带来的热情和欣喜。如狸桥镇身残志坚创业青年程报童，用农房抵押贷款15万元，创办飞腾建材公司，吸纳附近农户几十人就业，年产值500多万元；向阳镇笪贤才，用农房抵押贷款14万元，发展家禽养殖，规模达到1万只以上；还有宣州区向阳、古泉、朱桥、孙埠等乡镇的牲畜、水产、水果、药材渐成规模，孙埠、沈村等乡镇葡萄生产基地早熟葡萄亩均效益达到了1.6万至1.8万元。农房抵押贷款为农村有热情、有技术、无资金的农民创业解决了难题，其正向辐射效应推动了农村产业茁壮成长。
对于进一步深入推进试点工作，宣城市中支党委书记、行长李成强向记者道出了清晰的思路。他认为，首先是积极引导涉农金融机构进一步放宽抵押条件、简化抵押手续，加大农房抵押信贷投入，降低农民融资成本，助推农民创业。其次是进一步完善操作规程，推动设立政府背景的收储公司，力争在2017年年底之前完成收储试点，并积极探索农村房屋宅基地租赁模式，完善农房的市场流转权能，在抵押农房处置环节取得可复制、可推广的宣州经验。此外，还要加大推进信用户、信用村、信用镇（乡）评定与授信，加强诚信激励机制和失信惩戒机制建设，为农房抵押贷款营造良好的信用环境。
三、武汉：从“农房贷”到“农房贷+”
2015年年底，武汉市江夏区被列为第一批全国农民住房财产权抵押贷款试点区域。武汉农商行积极抓住机遇，走村入户摸底调查，全力在该区推进“农房贷”改革试点工作。近日，记者到江夏区走访，探访武汉农商行在这里开展“农房贷”试点情况。
“农民住房成为有效抵押物，盘活了农民手中的资产，为解决农民贷款难问题提供了政策支持和法律保障。希望能将更多的惠农政策和效益带给农民，帮助他们创富增收。”武汉农商行负责人表示。据介绍，目前该行累放农房贷共229笔25717万元，占江夏区“农房贷”的47%。
“农房贷”托起农家乐
小朱湾，是位于梁子湖畔江夏区五里界街道童周村的一个自然村，全湾30多户130余人。信步村中，一步一景，曲径通幽的灰砖青石路和错落有致的飞檐翘角，金黄的玉米棒晒在门前，老妪散坐门槛闲话桑麻，颇有几分世外桃源之感。
3年前，那时候湾子里像样的马路都没有，全村缺乏排水设施。晴天一身灰，雨天一身泥，青年们纷纷出外打工。村民老罗也在外打工，每天四处奔波。
近几年，武汉市在梁子湖畔成功打造了薰衣草庄园、梁湖农庄，毗邻的小朱湾也迎来了发展的机遇。老罗瞄准商机，回家做起了农家乐生意。第一年，他的农家菜馆就赚了十几万元，比外地打工要轻松得多。老罗继续加大投入，将自家在小朱湾的农房抵押，以“农房贷”的形式向武汉农商行贷款19万元，将他们家的房屋院落全部改装成农家乐，扩大了经营规模。第二年，老罗的菜馆轻松赚了40多万元。
说起村里的变化，村民们感慨，没想到以前不值钱也不能抵押的农村房子，现在能抵押办贷款了，不仅挣到了钱，还美化了村湾的环境。
老骥伏枥创业忙
在农民住房财产权抵押贷款试点的实际业务办理中，一部分身体健康且具有一定规模、生产经验、经营良好的农户，需要农房贷资金支持扩大生产，但受贷款管理办法中“年满18周岁，且授信期限届满时不超过60周岁”的限制而无法申请办理“农房贷”。
刚刚年满61岁的江夏区刘老汉，从事种植业很多年了，有技术有经验，他觉着身子骨依然硬朗，思量着继续发挥一些余热，想贷款扩大经营承包土地种沙树，可尴尬地卡在了年龄的门槛上。
武汉农商行了解情况后，协调前中后台部门，提出有效解决贷款年龄问题的办法，放宽农户年龄限制，鼓励农民创业增收。对于部分身体健康，具有一定生产能力和经验的农户，可适当放宽年龄上限，授信期限届满时不超过65岁即可。今年7月，该行向刘老汉发放了10万元“农房贷”。
现在的刘老汉每天一早就去地里转悠，忙得不亦乐乎，有丰富的种植技术，又有银行的支持，每个月有了稳定的收入，贴补了家用，预计很快就能将贷款还上。邻里乡亲颇为羡慕刘老汉。
农企用上了“农房贷+”
随着新型农业经营主体的蓬勃发展，农村市场的信贷需求越来越强烈，一些农业产业化企业资金需求受到借款人抵押物不足的问题突出。针对此类问题，武汉农商行创新思维紧跟改革步伐，将企业法人代表或股东名下农房增加为企业贷款抵押物，推出“农房贷+”，达成双赢。
武汉银河生态农业有限公司贷款需求2850万元，武汉农商行以该公司土地经营权和法人代表、股东名下农房作为足值抵押，为企业解决了抵押物价值不足的难题。另外，该行还在探索农房贷与下岗职工创业贷款以及农房贷与农村扶贫贷款相结合等多种模式，不断创新“农房贷+”业务范围，让“农房贷”试点惠及农村信贷需求的每一个角落。
随着武汉市美丽乡村提升计划的实施，武汉农商行将生态农业、循环农业、旅游农业、赏花经济、林下经济等作为支持重点。截至目前，全行信贷支持梁子湖、107国道美丽乡村发展带客户10户，贷款余额9.41亿元，相继支持了武汉蔡甸花博汇、黄陂木兰花香旅游景区、江夏小朱湾、阳逻紫薇小镇等项目。
来源：金融时报-中国金融新闻网
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